BREVES
APONTAMENTOS A RESPEITO DA HIPOTECA JUDICIÁRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Doutrinariamente mencionado como exemplo dos
efeitos anexos a sentença, a hipoteca judiciária não é um instituto novo no
sistema processual. Ela representa, para o credor, a constituição de uma
garantia patrimonial sobre o bem imóvel do devedor.
Uma das importâncias diz respeito sobre a constituição da hipoteca judiciária para o fim de se evitar futura fraude a
execução, uma vez que a legislação processual em vigor preconiza que a citada
fraude será conhecida se os atos estiverem consignados na matrícula do imóvel
(CPC art. 792, III).
Por se tratar de hipoteca (garantia real),
antes de serem analisados os aspectos processuais, vale consignar que o seu
conteúdo de direito material deve estar em consonância com o Código Civil (como
por exemplo artigos 165, parágrafo único; 289; 303; 346, II; 959; 1387, parágrafo
único; 1419; 1420; 1440; 1473 ao 1488 e 1492 ao 1498, dentre vários outros).
Isto nos implica concluir que existirão
limitações de direito material na hipoteca judiciária, pelo simples fato de ser
uma hipoteca, como a exemplo a não possibilidade de sua instituição em imóvel
que seja bem de família.
O Código de Processo Civil em seu artigo 495
determina que esta garantia poderá ser constituída quando a sentença “condenar
o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro”, bem como
quando a sentença “determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer
ou de dar coisa em prestação pecuniária”.
Ademais, ainda que (1) a condenação seja
genérica, (2) que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença
ou que esteja pendente arresto sobre bem do devedor, (3) e que a decisão tenha
sido impugnada por recurso com efeito suspensivo, a constituição da hipoteca
judiciária será possível.
Embora as hipóteses acima possam trazer certa
angústia ao devedor, certo é que o legislador se preocupou com eventual reforma
da condenação, por isso, instituiu a responsabilidade objetiva para a reparação
dos danos que o devedor venha sofrer (CPC art. 495, §5º).
Para a sua constituição não se faz necessário
qualquer mandado judicial para tal finalidade, bastando o requerimento do credor
com a cópia da sentença para o respectivo registro, no Registro de Imóveis. O
que se denota é que, conforme dispõe o Código de Processo Civil, que em todos os
bens do devedor será instituída a garantia, motivo pelo qual na sentença (por
ser desnecessário o mandado judicial) não será obrigatório constar qualquer
referência sobre o bem (ou bens). Neste sentido vale lembrar os artigos 222 e
2223 da LRP (pois não serão aplicáveis).
Como condição de eficácia (embora tal não esteja
expresso na legislação processual, ficando aqui o primeiro convite para a
reflexão) deverá o credor, em 15 dias, comunicar o Magistrado a respeito do
registro da hipoteca em apreço. Uma vez comunicado, o Magistrado determinará a
intimação da parte contrária para ciência e manifestação.
Uma vez constituída, o credor terá o direito de
sequela, bem como o direito de preferência para o recebimento de seu crédito, observada
a prioridade registral.
Neste diapasão, conhecendo o Código Civil e o
Código de Processo Civil, deverá o operador do Direito conhecer as normas do
Direito Registrário, em especial a Lei 6015/73 que possibilita o registro (sim
registro e não a averbação – vide Apelação
Cível 3012767-17.2013.8.26.0405, CSMSP, j. 07.10.14) da hipoteca judiciária
(LRP art. 167, I, 2), segundo as Normas da Corregedoria do Estado de São Paulo (Capítulo
XX, Seção II, 11; ‘a’, ‘2’), no Livro 2.
Ao analisar o Direito Registrário, constata-se
que todo título que tiver acesso ao fólio registral deverá ser precedido da
qualificação registral, antes do seu registro. Neste sentido:
“A origem judicial do título (mandado de
hipoteca judicial) apresentado para registro não torna prescindível a
qualificação: a prévia conferência, destinada ao exame do preenchimento das
formalidades legais atreladas ao ato registral, é indispensável, inclusive nos
termos do item 106 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral
da Justiça.” (APELAÇÃO
CÍVEL N° 0000006-12.2011.8.26.0587, Conselho Superior da Magistratura
TJSP JOSÉ RENATO
NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de
01.08.2012))
Como parâmetro (destacando um de vários) para a
qualificação registral tem-se o art. 176 da LRP, enfatizando-se os princípios
da especialidade (subjetiva e objetiva), bem como o da continuidade (LRP art.
195) e o artigo 225 da LRP. Não é demais destacar:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”. (Apelação Cível n° 31881-0/1 – CSM TJSP)
Caso a sentença, que deve ter a assinatura
eletrônica em seu bojo (embora não expresso na legislação, convida-se a mais
esta reflexão), não apresente os elementos necessários para o registro, este
será possível? Nos aparenta que não, ficando, com isso a terceira e última reflexão
a que se convida para solucionar a omissão e a antinomia legislativa.
MS. Fábio Pinheiro Gazzi
Mestre
em Direito (PUC/SP). Pós Graduado Lato Sensu em Direito dos Contratos
(IICS/CEU). Professor em cursos de Graduação e Pós Graduação. Autor de diversos
artigos e Palestras. Advogado.
