CAUÇÃO DE IMÓVEL DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAÇÃO: BREVE ANÁLISE REGISTRAL

No cotidiano é comum verificar a celebração de contrato de locação por instrumento particular no qual o fiador (já garantidor) caucione um imóvel seu para tranquilizar o credor/locador em eventual recuperação do crédito não adimplido.

É sabido que o contrato de fiança é contrato e obrigação acessória que tem por finalidade garantir o adimplemento de uma obrigação. Já a caução prestada é uma obrigação acessória à fiança. Assim, vislumbra-se a existência de duas situações: A primeira é a figura da obrigação principal (locação e o aluguel) e o fiador (obrigação acessória); a segunda figura é o Fiador e a caução de um imóvel seu (obrigação acessória - garantia).

Entretanto, diante de tal situação jurídica, alguns Tribunais têm interpretado pela nulidade da garantia que exceda o limite contratual (ou a mais nova garantia), justamente por entenderem que existe uma dupla garantia, o que é vedado pelo ordenamento pátrio (Lei n.º 8.245, de 18  de outubro de 1991, artigo 37, parágrafo único).

Diante de tal situação, os registradores negavam-se a efetuar o registro da caução na matrícula do imóvel apresentada pelo fiador[i], mas não negavam o registro do contrato de locação[ii].

Certo é que hoje já se tem admitido tal registro desde que a caução seja exclusivamente do fiador e não do locatário, caso este pretenda caucionar a locação com um imóvel seu, não poderá haver outra modalidade de garantia.

Outra discussão que se enfrentou é: para a averbação do contrato de locação é necessária a escritura pública ou basta o contrato particular?

Em que pese à discussão estabelecida no Tribunal de Justiça de São Paulo[iii], hoje se admite apenas o instrumento particular e não mais o instrumento público, por força do artigo 38 da Lei de Locação[iv].

Desta forma, hoje tem-se que o registro da caução do fiador em contrato de locação é plenamente possível dispensando-se a necessidade de escritura pública.

Professor Tutor Fábio Pinheiro Gazzi, Mestre em Direito (PUCSP), Pós Graduado em Direito dos Contratos (IICS/CEU), Professor Universitário, Tutor no curso de Pós Graduação em Direito Notarial e Registral (LFG)

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[i] Parecer 215/2009-E - Processo CG 2009/26000 TJSP, julgado em 2009;

[ii] Proc. CG n° 2008/32518, TJSP, julgado em 2008

[iii] http://www.irib.org.br/html/biblioteca/biblioteca-detalhe.php?obr=90

[iv] “Ora, o ingresso em fólio real de garantia real que tenha por objeto coisa imóvel, referente ao reforço no cumprimento de obrigação oriunda de contrato de prestação de serviços advocatícios, se possível for, só se pode concretizar por registro em sentido estrito, não por averbação: a) a uma, porque não há previsão normativa de exceção para esse tipo de averbação e, conforme já ficou bem definido em precedente da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, apenas em hipótese de locação admite-se, por previsão excepcional de lei específica (Lei nº 8.245/91, art. 38, § 1º), averbação de caução imobiliária (Processo CG nº 110/2005, parecer do então Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça José Antonio de Paula Santos Neto, decisão do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Mário Antonio Cardinale, DOE de 01 de abril de 2005); b) a duas, porque não estamos diante da hipótese de incidência do artigo 167, inciso II, item 8, da Lei nº 6.015/73, uma vez que a caução em foco não incide sobre direitos relativos a imóvel, mas sim sobre o próprio imóvel e, deste modo, qualifica-se “como hipoteca” (CSM, Apelação Cível nº 72.696-0/7, da Comarca de Itapetininga, j. 12 de setembro de 2000, rel. Desembargador Luís de Macedo)” CÓRDÃO _ DJ 639-6/8 TJSP, Corregedor Geral de Justiça Relator Gilberto Valente da Silva.